Woning gezien, wat nu?

U heeft een woning gezien en bent geïnteresserd, hoe nu verder?

Bezichtiging
Wanneer u een afspraak maakt voor het bezichtigen van een woning, raden wij aan een NVM-aankoopmakelaar mee te nemen.
Een NVM-aankoopmakelaar bekijkt het huis met andere ogen en let vooral op het onderhoud van de woning en eventuele gebreken. In sommige gevallen adviseert hij een bouwkundig specialist in te schakelen voor nader onderzoek. Ook hoort u of er al meer bezichtigingen zijn geweest en welke biedingsprocedure wordt gehanteerd. Vergeet niet om ook even door de buurt te lopen, zodat u een goede indruk krijgt van de omgeving.

Bod uitbrengen
Wanneer u interesse heeft in een woning en een bod wil uitbrengen, geeft u dit aan bij uw aankoopmakelaar. Deze zal u dan adviseren over de juiste biedingsstrategie en een goed openingsbod.
Verder helpt uw aankoopmakelaar bij het vaststellen van de ontbindende voorwaarden; op basis van deze voorwaarden kan een koopovereenkomst alsnog ontbonden worden.
Welke biedingsstrategie uiteindelijk gekozen wordt, is afhankelijk van de situatie.
Een bod dient schriftelijk te gebeuren, bij voorkeur digitaal via het MOVE.nl account. Hierin moet een aantal zaken genoemd worden, zoals de prijs, de aanvaardingsdatum en eventuele overige voorwaarden (bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud of een bouwtechnische keuring).
U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door een tegenbod te doen. Echter bent u nog niet in onderhandeling wanneer de verkopend makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.
Alle onderhandelingen lopen uitsluitend via de verkopend makelaar.
Wanneer de verkoper akkoord gaat met uw voorstel, dan heeft u mondelinge overeenstemming bereikt.

Overeenstemming en koopakte
Accepteert de verkoper het bod, dan wordt de koopovereenkomst opgesteld. De basis hiervoor is de NVM koopakte. Uw aankoopmakelaar loopt de koopovereenkomst met u door om te zien of alle gegevens kloppen.
Bij de koopakte behoren ook de door verkoper ingevulde lijst van zaken en vragenlijst, de kadastrale gegevens, een kopie van het eigendomsbewijs en het energielabel. Bij appartementen worden ook de gegevens van de VvE bijgevoegd.
Is alles in orde, dan paraferen en ondertekenen koper en verkoper de koopovereenkomst. Alleen een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst is geldig.
De koopovereenkomst gaat naar de notaris en u heeft vervolgens een wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Binnen deze tijd kunt u alsnog afzien van de aankoop.
Doet u dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan vindt op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaats bij de notaris.

Meldings- en onderzoeksplicht
Verkoper dient alle niet zichtbare, bekende gebreken en verontreinigingen aan u te melden. Naast deze meldingsplicht, heeft u als koper ook een onderzoeksplicht.
Indien u dit nodig acht, kunt u uit eigen beweging een aantal zaken nader (laten) onderzoeken, bijvoorbeeld door een eigen adviseur of een bouwkundige. Uiteraard kunt u ook zelf informatie inwinnen bij het Kadaster, de gemeente, de nutsbedrijven, eventuele VvE’s of bouwkundige bureaus.
Toch kan het zijn dat er in de woning gebreken aanwezig zijn waarvan de verkoper het bestaan niet kent. Deze risico’s zijn na de overdracht voor u als koper, tenzij u kunt aantonen dat de verkoper deze zaken bewust voor u verborgen heeft gehouden.
Bij oudere panden dient u er hiernaast rekening mee te houden dat deze op een aantal punten niet (kunnen) voldoen aan de huidige bouwkundige kwaliteitseisen.

Bouwtechnische keuring
Wanneer u of uw aankoopmakelaar aanleiding ziet om een bouwtechnische keuring uit te laten voeren, zijn de kosten hiervan voor uw eigen rekening.
Indien u een bouwtechnische keuring als voorbehoud bij de koop wenst op te nemen, dient u dit bij het uitbrengen van het bod te vermelden.
De termijn die voor een ontbindende voorwaarde voor de bouwtechnische keuring wordt aangehouden, is 2 weken ná het sluiten van de koop.

Rechtsgeldige koopovereenkomst pas ná ondertekening
Een mondelinge overeenstemming tussen de particuliere verkoper en de particuliere koper is niet rechtsgeldig.
Met andere woorden: er is géén koop.
Er is pas sprake van een rechtsgeldige koop als de particuliere verkoper en de particuliere koper de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit vloeit voort uit artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek.
Een bevestiging van de mondelinge overeenstemming per e-mail of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst, wordt niet gezien als een ‘ondertekende koopovereenkomst’.

Financiering
Wanneer uw bod door de verkoper is geaccepteerd, is het voor u zaak de financiering rond te maken. Vaak sluit men hiervoor een hypotheek af. Aan de hand van de koopsom, eventuele verbouwplannen, uw eventuele eigen geld en de zogenaamde kosten koper (de kosten van de kadastrale inschrijving, overdrachtsbelasting en uw notariskosten voor het transport), kan uw hypotheekadviseur precies vaststellen welk bedrag u aan hypotheek nodig heeft.
Een hypotheekadviseur kan u adviseren over een hypotheek die bij u past.
Wellicht komt u in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie; de koopprijs van uw woning moet dan wel onder de NHG-grens liggen.
Meestal is voor de financiering een taxatie nodig, hiervoor heeft u vrijwel altijd een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur nodig.
Uw aankoop- en verkoopmakelaar mogen deze niet opstellen, omdat zij bij het onderhandelingsproces betrokken zijn. Zij kunnen u uiteraard wel helpen met het vinden van een gecertificeerd taxateur.

Kosten koper/ vrij op naam
Als u een bestaande woning koopt, krijgt u te maken met “kosten koper” (k.k.). Dit houdt in dat de koper de volgende kosten betaalt:

• de overdrachtsbelasting (op dit moment 2%);
• de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in het Kadaster;
• Eventuele kosten voor een financiering.

Bij de koop van een nieuwbouwwoning staat vaak de term “vrij op naam” (v.o.n.). Dit houdt in dat alle kosten met betrekking tot het verkrijgen van het eigendom van de woning, bij de koopsom zijn inbegrepen. Echter zijn de kosten van een eventuele financiering nog steeds voor rekening van de koper.

Voorbehoud financiering
Eén van de voorwaarden welke een koper doorgaans stelt bij het bieden, betreft het financieringsvoorbehoud. Als koper heeft u zo de mogelijkheid om te bieden op voorwaarde dat de bank u op normale voorwaarden en condities een hypotheek wil verstrekken.
Na het eens te zijn geworden over de koopsom en de overige randvoorwaarden, heeft u nog een aantal weken de tijd om de bank te laten berekenen of ze u, op basis van o.a. uw inkomen, de hypotheek willen verstrekken.
Om teleurstelling te voorkomen is het verstandig om voordat u gaat bieden, een berekening te laten maken door een hypotheekadviseur.
Indien u onverhoopt toch een beroep moet doen op deze ontbindende voorwaarde, dan dient u dit goed gedocumenteerd te kunnen aantonen met een afwijzing van een erkende geldverstekkende bankinstelling.

Onderhoudstoestand woning
Indien de verkoper niet in de woning heeft gewoond, wordt er een clausule in de koopakte opgenomen waarin dit vermeld wordt.
Deze clausule luidt: “Verkoper heeft koper nadrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt.
In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeen gekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.“

Ouderdomsclausule
Als het een wat oudere woning betreft, zal in de koopakte ook de algemene ouderdomsclausule opgenomen worden.
In deze clausule staat o.a. dat de woning X-jaar oud is en dat de eisen die aan de bouwkundige kwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

Asbestclausule
Als het bouwjaar van de woning van vóór 1993 is, is het mogelijk dat in de onroerende zaak asbesthoudende materialen zijn verwerkt. Deze kosten komen voor rekening van de koper. Verkoper verklaart hierin dat, tenminste gedurende de periode dat hij eigenaar/ gebruiker was, voor zover bekend op of in de onroerende zaak geen asbesthoudende materialen zijn aangebracht, anders dan in die tijd gebruikelijk was.

Waarborgsom
In de koopakte zal worden opgenomen dat koper, na het tot stand komen van de koopovereenkomst, een bankgarantie of waarborgsom stelt van 10% van de koopsom.
De bankgarantie of waarborgsom wordt gestort op een bankrekening (derdengelden) van de notaris.

De overdracht bij de notaris
Wanneer er een datum is vastgesteld voor de overdracht van de woning, adviseert uw aankoopmakelaar u over alles wat geregeld moet worden. Zo vergeet u niets en kan de notaris de eigendomsoverdracht (akte van levering) voorbereiden.
Een paar dagen voor de levering krijgt u van de notaris een concept-leveringsakte en een nota van afrekening.
Controleer altijd samen met uw aankoopmakelaar of alle gegevens kloppen.
Vlak voor de overdracht, inspecteert u samen met uw aankoopmakelaar de woning om te controleren of deze nog in de afgesproken staat verkeerd. Daarna betaalt u (vrijwel altijd via de hypotheekverstrekker) bij de notaris de koopsom, de overige kosten en zo nodig de prijs van de overgenomen roerende zaken. Vervolgens tekent u de akte van levering.
De woning staat nu op uw naam en wordt door de notaris ingeschreven bij het Kadaster.